房产中介掀起并购风 高佣金下经纪人并非真独立
“你方唱罢我登台”是最近几个月中介行业最真实的写照。3月1日,58同城网确认收购房地产租售信息服务平台安居客,正式发力房产O2O;3月2日,北京市场份额第一的链家地产与上海市场份额第二的德佑地产正式宣布合并,成为目前国内最大的地产中介公司;3月11日,世联行宣布正谋划以4.2亿元收购Q房网15%的股权;3月12日,链家与易家地产达成合作,链家开放互联网平台,帮助易家地产实现房产O2O转型。有行业观察人士认为,近期房地产服务行业领域互联网概念风生水起,给行业带来“不变则死”之感,中介行业的竞争将愈加激烈。
忧房产中介掀起并购风
3月12日,深交所公告世联行《关于筹划收购深圳市云房网络科技有限公司(以下简Q房网)部分股权的提示性公告》:世联行及其合作伙伴拟投资人民币4.2亿元收购Q房网15%的股权,各方已于2015年3月11日签署了《投资协议书》。
无独有偶,继收购成都伊诚、合并上海德佑之后,链家地产于3月13日宣布,与北京易家地产达成合作,后者将全面接入链家网开放平台,实现经纪人和房产资源的统一调配,实现传统服务模式到房产O2O的转型。早在3月2日上午,58同城CEO姚劲波在《给58房产和安居客全员的一封信》确认58同城已经收购房地产租售信息服务平台安居客,,标志着58同城正式发力房产O2O。
严跃进认为,此类中介机构的并购风潮背后,反映了中介机构主动转型的危机感,这背后最大的一个考虑点就是房企对于去中介化的依赖程度加大,这是压垮此类“骆驼”的最后一根稻草。一位不愿透露姓名的中介负责人表示,此类中介机构的并购潮,主要是横向并购的模式,即对同类型、不同规模的中介企业进行合并,从而实现企业规模短期内扩大。但看似很顺利的并购,也难以掩盖背后的一些问题。比如说,链家和德佑的合作背后,对于此类品牌未来如何存续,以及哪个合作方占主导,都将有很大的挑战。且合并后是否能增进业务规模和盈利水平,也还要打个问号。
喜中介可通过讯息平台直接卖楼
记者注意到,在最近一轮的房产与中介的大格局变化中,O2O这个词被相当频繁地利用在了资讯传播和成交达成这个环节里。业内人士分析,从现在的核心来讲,58、赶集、安居客、搜房等资讯流量平台是实现信息与消费者之间的传递,资讯完成后,实现中介或讯息平台带领消费者进入房产商进行消费。
对于整个行业的变革,中原地产首席分析师张大伟表示,这场中介行业的变革潮,将进一步加剧行业集中度,未来1～2年,行业将面临新一轮洗牌。2015年将是实体中介行业内的弱肉强食,到目前为止,全国没有一个占有率高的中介企业,但未来5年会出现。
高高佣金下经纪人并非真独立
正是由于经纪行业的竞争激烈,所以很多中介为了拉拢经纪人加盟,纷纷给予很高的提成。其中,Q房网给予经纪人的提成比例高达55%～85%,并引发多家中介公司抵制。
据了解,独立经纪人,简单说是成为中介机构的加盟合作人,与公司是合作关系,不需要坐班,独立发展资源网络与客户群,代理买家、卖家,相互合作,结合加盟机构品牌打造个人品牌。独立经纪人拥有高额度的佣金提成,是一种自己做老板的模式。据了解,在美国,85%的房屋交易都是通过独立经纪人来完成的。
中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席、CEO周忻认为,目前中国还没有出现真正的独立经纪人,因为独立就是经纪人跟经纪公司中没有契约关系,不拿工资,而中国经纪人愿意不拿工资只拿佣金没有几个!在周忻看来,经纪人在服务客户的过程中需要团队研究、作战,也需要有各种后台的支撑。即使在美国这种独立经纪人模式盛行的市场,经纪人都是挂靠在公司里,只不过双方维持的是合作关系,而非雇佣关系。“更重要的是,有很多的平台鼓励其他公司的经纪人‘飞单’,这是不道德的。”
乐居控股有限公司CEO贺寅宇也表示,O2O一定是线上和线下协同发展的生态圈,线上的人如果干了线下的活,或者线下的人干了线上的活,那怎么叫O2O?
低超低中介费将导致停业倒闭正常标准为2%～3%
与高佣金相对应的是,买二手房所需付的中介费却在一步步压缩。去年7月17日,国家发展改革委、住房城乡建设部发公告称,两部委决定放开目前实行政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准,下放房地产经纪服务收费管理权限。
据悉,在政策的指导下,2015年初,搜房网在北京、上海、广州、武汉、成都5个城市开始测试“直客式”服务,通过搜房网平台匹配潜在购房者,涉及到10万套房源。更重要的是,据介绍,双方达成交易后,只收取成交金额0.5%的中介费。
不过,中国房地产估价师与经纪人学会常务副会长兼秘书长柴强表示,虽然房地产经纪服务已由政府的指导价改为市场调节价,但不是不顾成本的降低收费,这样不仅有损房地产经纪行业,最终也有损消费者利益,因为过低的收费是不可持续的,必然会降低服务质量,甚至让经纪行业走回过去的吃差价老路。
伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示,正常标准在2%～3%,拿0.5%的结果就是大家都停业倒闭。
倡议经纪人需“信心+专业+诚信”为一体
中房协副秘书长、流通服务委员会秘书长何琦表示,二手房市场已成为中国房地产领域的重要组成部分。2014年,受到市场波动冲击与互联网思维的启发,中国房地产经纪人行业经历了重大波动。在此之下,创新营销模式层出不穷,部分优秀经纪机构和经纪从业人员脱颖而出。同时,也不可避免地出现了企业与人员受到短利驱使,逆商业规律而行,严重影响房地产经纪行业的社会形象。
去年8月12日,国务院发布《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》,取消11项职业资格许可和认定事项,其中,取消房地产经纪人员职业资格许可和认证排在首位。当时就有中介人士认为,这一消息对房产经纪行业来说是好消息,省去了从业人员繁冗复杂的考试程序。但也有地产人士担忧,全民经纪人的出现不仅将行业门槛降低到零,欺诈消费者的行为可能会增多。
中国房地产估价师与经纪人学会常务副会长兼秘书长柴强表示,从长远来看,对房地产经纪行业应该加强监管。柴强还倡议,房地产经纪人不是简单的“卖楼”,需要“信心+专业+诚信”三位一体。当下,诚信显得尤为重要,诚信是需要不吃差价,不发布虚假房源信息,还要讲究公平交易,讲究消费者权益,逐步做到全面的信息披露。
声音
互联网的确对我们这个行业影响很大,也有很大改善,但是有些方面我认为是被过大地夸大了,尤其是中小房地产经纪机构,它没有能力建自己的网络平台,所以还是得利用好社会上的互联网媒体,而不是简单抵制,因为我们认为互联网替代不了房地产经纪公司。
——中国房地产估价师与经纪人学会常务副会长兼秘书长柴强
中介公司需要有执业资格证及一定量的注册资金才能申请注册,且每年受主管部门的审查和实行扣分制度,扣分多的中介公司会吊销牌照。
——满堂红市场研究部高级经理周峰
