救市效果难料 高库存下房企仍需玩命
“主管部门确实会出一个关于稳定住房消费的纲领性文件。”针对住建部正酝酿发布关于稳定住房消费相关文件的消息,3月20日,住建部政策研究中心一位人士在接受采访时如是说:“接下来,各地会陆续出台相关的政策细则。”
显然,新一轮声势浩大的“救市”举动已缓缓拉开帷幕。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生告诉记者:“政策的调整呼之欲出,特别是二套房首付比例下调,将对市场产生重大影响,但这些刺激政策绝不会像2009年那样,一路高歌猛进。”
“毋庸置疑,今年的政策环境会越来越好。”一位开发商老总则向记者坦言:“但这并不意味着就高枕无忧了,接下来,还得玩命。”
压力下的政策组合拳
当前楼市压力依然严峻。国家统计局数据显示,2015年1月,全国70个大中城市新建商品住宅均价跌幅为0.46%,2月70个大中城市新建商品住宅均价仅赣州和深圳出现上涨,房价跌回1年前,北京市更是出现了8个月的连续下跌,同时房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个楼市指标,均出现增速下滑的现象。
“2月份的各种数据已经低过了2008年‘经济风暴’时期。”聂梅生称:“2014年,政府对楼市并没有打强心针,而是实行了定向调控,但见效不大,主要是整个经济处于下行周期。”
北京房协秘书长陈志则向记者表示,楼市新政的祭出,主要是因为在经济增速换挡期,政府希望房地产成为交易主体,通过增加交易量来满足各类风险的转移,包括财政风险、地方债风险等。
无论从楼市自身需要,还是支持经济增长而言,“救市”都显得极为迫切。
据记者多方了解,关于稳定住房消费纲领性文件的内容包括,首套房公积金贷款首付降至两成;二套房首付比例及贷款利率也有相应调整。上述住建部人士告诉记者:“‘两会’后,主管部门口头通知了那些库存量大的城市,可以优先落实这些政策细则。”
小荷才露尖尖角,早有蜻蜓立上头。3月16日,济南祭出救市政策:首套房贷款已还清者,其公积金贷款购买第二套90平米以下的住房,首付比例降至两成。
紧随其后,3月19日晚间,福建也出台了七条救市政策,其中不仅放宽了首套房首改房的认定标准,而且明确,对购买首套房、首改房申请贷款的购房者应根据实际适当下浮贷款利率,同时将首次申请公积金贷款购房的首付比例降低至20%。
陈志认为,这些政策虽然吻合两会“稳定住房消费”的主题,但明显是在消化前几年的刺激政策,在调整结构方面没有体现,政府依旧没有走出短期刺激的思维怪圈。“一些二三线城市可能会跟进,在舆论上,也为一线城市的政策调整创造空间。”陈志表示。
房企还得玩命
“这些政策的目标,整体还在大力去库存。”陈志认为,在存量过剩的状况下,还会不会有足够的人口来买房,会不会带来积极的效应,尚需观察。
北京林达集团董事长李晓林则表示:“短缺的时代已经过去,目前市场的供应量很大,消化需要时间,加上前几年的调控已经取得了一定的效果,所以即使去年全国大部分城市都放开了限购,也没有出现成交量有明显的反弹。所以,即使出台一系列的救市措施市场也不会有反弹的可能性。”
中骏置业常务副总裁李维则告诉记者:“政策的台子会越搭越好,最后戏唱得怎么样,还得看企业的表演。”
事实上,嗅觉灵敏的企业,已积极把握政策窗口期,“闻风而动”。近日,有消息称,恒大已祭出打折大旗,有项目5.5折甩货。
紧随其后,以保利、绿地、中海、龙湖、万科等房企,在杭州展开了一场促销大战,主要以单个项目营销为主,普遍给出9折左右的折扣力度,积极去化。
业内分析人士指出,行业进入发展新常态是一个不争的事实,新的发展阶段中,商品房库存高企、宏观经济增速下台阶,整体上制约了房企的投资热情,消费者的购房态度也发生了微妙的变化,这些因素的叠加,也很难让市场再现热潮。
显然,于企业而言,今年的压力并不比去年小,不少企业将“调整产品结构,更好地贴近市场需求,促进销售业绩提升,大力去库存”等视为今年经营计划的首要目标。
“虽然出了一定的政策,但有时候这些政策的预期,可能与市场的表现还有一定的偏差。”上述开发商老总告诉记者:“因此,很多时候,还需要企业自身努力,而且在当前竞争非常激烈的情况下,你不玩命,别人就跟你玩命。”
