被查封的房屋还能买卖吗？
基本案情基本案情:许多购房者在购买房屋时，因为对房屋情况没有完全了解后就草草的签订了购房合同，进而产生的纠纷越来越多，我代理的案件中一个叫李B的当事人就遇到过这样的纠纷。
2012年10月20日，李B、李A和中介公司三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定在中介公司提供居间服务的情况下，李B购买李A拥有产权的商品房一套，总房款960000元；李B以一手房商业贷款的方式支付房款24万元。合同签订后,我方支付了首付款，并与李A办理了房屋入住手续。但在双方办理银行按揭贷款时，李A却拒绝配合办理贷款申请手续，导致我方无法获得银行贷款。2013年5月10日，我代表李B向人民法院提出诉前财产保全申请，要求查封李A的房屋。而后，我方也提供了担保， 于是，法院出具了房屋查封裁定书该裁定书依法向双方当事人进行送达，但并没有抄告房屋管理局。10天后，我方起诉至人民法院要求李A继续履行合同，协助办理贷款手续，并协助办理房屋产权过户登记手续，不料在法院审理过程中，李A又将房屋出售给案外人祝磊并已办理产权过户手续。
审理过程：法院开庭审理了本案，房产专家靳双权律师在庭审上发表了重要代理意见：
一、法院的诉前财产保全裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，所以，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产属合法有效。
二、被查封人擅自将其已被查封的房产转卖给第三人的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。至于是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。
三、李B与李A、中介公司 签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当 事人均应严格履行合同义务。合同已经明确约定了购房款由李B以银行按揭贷款方式支付，因此协助办理银行贷款是李A应尽的合同义务，李B要求李A协助办理银行贷款手续的诉讼请求合法有据，法院应予以支持。
四、合同已经明确约定李A应于李B支付购房首付款后，将房屋产权过户到李B名下，现李B已经依约支付首付款，因此其有权要求李A协助办理产权过户手续，将房屋产权登记至李B名下。
判决结果：法院支持了我方的诉讼请求，认为我方有权要求李A协助李B办理过户手续。
靳双权律师评析：本案涉及两个问题
问题一：房屋被查封后，能否转让？
《城市房地产管理法》规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。查封是财产保全（查封、扣押、冻结）的方式之一，而房屋是查封的最常见的对象。二手房买卖过程中，也往往会出现所交易的房屋被查封的情况。被查封的房屋在解除保全措施之前，依法不得进行买卖、过户、设定抵押。双方当事人就已被查封的房屋签订的买卖合同，违反我国《民事诉讼法》第一百零二条和我国《城市房地产管理法》第三十八条的规定，一般认定无效。
本案中，李A于查封房屋的民事裁定书发生法律效力后，与祝磊签订的房屋买卖合同应为无效。法院制作的财产保全裁定书从送达到当事人即发生法律效力，因此本案中查封的决定书未抄送房管部门并不影响裁定查封的效力。
问题二：签订合同后房屋被查封，如何处理？
如果查封是发生在双方当事人签订房屋买卖合同之后，如何认定合同效力。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结財产的规定》规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，对已经签订买卖合同但未过户的房屋，又被法院查封的情况，因为在签订合同时，房屋并未查封，标的物不属于《城市房地产管理法》或其他法律规定不能交易的范围，因此合同应当是有效的，但购房人最终是否能够取得房屋的所有权，主要根据以下几个因素：一是是否支付了房款；二是是否占有了房屋；三是购房人是否有过错。对付清房款并交付房屋的，属查封错误，应当解封；如果支付部分价款并交付房屋的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根 据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当在合理期限内向人民法院支付全部金额后，裁定解除查封、扣押、冻结”，
因此可由购房人向人民法院支付剩余价款而解除查封，从而继续履行合同；对没有交付房屋的，购 房人一般不能取得房屋的所有权，应作为出卖人客观上不能履行合同来认定，合同因履行不能而应予解除，购房人也可以以出卖人欺诈为由提出解除合同，出卖人应向购房人承担赔偿损失的责任。
在司法实践中，无论是查封前还是查封后签订的房屋买卖合同， 如果双方同意在查封解除后继续履行合同，法院一般也不会干预，甚至查封后签订的房地产买卖合同也作为有效来处理。
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