不动产登记细则：登记后卖房拟无需“房产证”
国务院法制办网站公布《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》（下称《细则》），即日起公开征意见。其中明确，通过“权属界线”“独立利用价值”“封闭空间”三个关键特征确定具体不动产界线。
同时规定，不动产登记机构应根据当事人提交的申请材料、审核结果等，依法将办理的各类登记事项清晰、准确、完整地记载于不动产登记簿。
专家就此规定解读认为，这意味着登记后卖房不再需要“房产证”——不动产权证书了。
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跨县域房产所跨任一县都可登记
由国土资源部起草的《细则》（征求意见稿）总计8章137条。
《细则》以细化落实《不动产登记暂行条例》为目标，重点明确登记机构及人员、登记类型、登记簿证、登记程序、登记权利类型、登记信息查询及共享制度等方面重要制度。
为维护不动产权利人物权，《细则》特别对跨县级行政区域不动产登记的申请，规定当事人可在不动产所跨任一行政区域提出申请。
对于特殊管辖问题，规定国务院确定的87个重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛登记发证由国务院国土资源主管部门确定的不动产登记机构办理。
不动产查询仅规定要收复制费
关于不动产登记的程序，在明确一般程序同时，《细则》对可能遇到的特殊问题，如未成年人父母以外的人担任监护人的，或申请人患有精神疾病的，如何申请、委托申请不动产登记等进行了逐一细化。
关于不动产登记资料的查询费用，仅规定查询发生复制等费用由查询人承担，以便民利民。
值得注意的是，《细则》明确不动产登记信息是“大数据”，有极强开发潜力和应用前景，对此作出倡导性规定，以加强登记信息深度利用。
六大看点
看点1
能否委托他人代为登记？
个人可代理不动产登记
《细则》明确了不动产登记机构特殊管辖问题，规定“国务院确定重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛的登记由国土资源部统一受理，并会同有关部门办理。在京中央国家机关使用的国有土地等不动产登记依照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理”。《细则》对不动产登记工作人员进行了规定，明确“不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训”。
为方便群众申请登记，《细则》对登记代理制度作了规定，明确“当事人可以委托他人代为申请不动产登记；专业从事不动产登记代理的人员，应当具有相关专业能力和水平”。
看点2咋确定具体不动产边界？
不动产单元须具备仨关键特征
《细则》首次明确了不动产单元的概念，以土地、海域为基础，将土地、海域及建筑物、构筑物作为不动产整体进行登记，并提炼出“权属界线”、“独立利用价值”、“封闭空间”三个关键特征，规定房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域共同组成的封闭范围为不动产单元。《细则》明确了《不动产权证书》和《不动产登记证明》的适用情形，规定“不动产登记机构应当根据当事人提交的申请材料、审核结果等，依法将办理的各类登记事项清晰、准确、完整地记载于不动产登记簿。不动产权属证书遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。”“过去出现上述情况需要公告3个月，因为当时房产证是房屋权利的唯一合法凭证。现在，《细则》明确以登记簿为准，就没有那么严格了。三个月中房价有涨跌，现在就不会影响买卖了。”昨日受访时，国土资源部不动产专家委员会委员、中央财经大学不动产法研究所所长尹飞表示，《细则》明确进行房屋交易以登记簿为准，权属证书只是享有不动产物权的证明。因此，“真正对老百姓有意义的是登记簿。”
看点3共有产权房咋进行登记？
共有不动产登记须大家都同意
《细则》吸收土地登记、房屋登记等登记办法的成熟规定，对不动产登记程序的全流程进行了概括性规定。首先，明确了登记的一般程序，即申请、受理、审核、登簿。
其次，细化登记中可能遇到的特殊问题，规定“申请共同共有不动产登记的，应当由全体共有人或者其委托代理人提出”。
再次，《细则》对可能遇到的特殊问题，如未成年人父母以外的人担任监护人的，或申请人患有精神疾病的如何申请等进行了逐一细化，明确“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、有权机关出具的监护关系等证明材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证”。
看点4拿到房钥匙后才能登记？
预售商品房也可“登记”
《细则》细化了《不动产登记暂行条例》规定的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等登记类型。
对于“预告登记”，《细则》明确，“不动产买卖、抵押的”“商品房等不动产预售的”“以预购商品房等不动产设定抵押权的（即按揭）”等情形，当事人可申请不动产预告登记。
对于“异议登记”，《细则》明确，“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”《细则》还特别对跨县级行政区域不动产登记的申请作出规定，明确当事人可在不动产所跨任一行政区域提出申请。
看点5登记时要提交哪些材料？
商品房登记至少提交4种材料
为规范登记行为、减少自由裁量空间、增强可操作性，《细则》重点对各项不动产权利登记的适用及提交材料等进行了细化。
具体而言，《细则》明确，土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会申请；国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权首次登记的，应当提交土地权属证明、建设工程符合规划的证明、房屋已经竣工的证明、房地产调查或者测绘报告以及其他必要材料；依法取得宅基地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请宅基地使用权登记。
看点6谁可以查询不动产信息？
权利人仅能查询其不动产资料
《细则》还对登记资料的查询和利用作出规定，明确“国家建立统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县登记信息的实时共享”。《细则》明确，实行不动产登记资料依法公开查询制度，但涉及国家安全、军事等保密的不动产除外。权利人、利害关系人应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。
权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。有关国家机关可以查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
对符合规定的查询申请，查询机关应当当场提供查询；不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。
值得注意的是，《细则》明确不动产登记信息是“大数据”，要加强登记信息深度利用。
关于不动产登记资料查询费用，《细则》仅规定查询发生复制等费用由查询人承担。
